大智移云时代下不动产租赁企业业财一体化的几点思考
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作者:李建鹏 韩丛香
【摘要】进入大智移云时代，随着互联网的深度普及与应用，不动产租赁企业发展面临着新环境，尤其是企业财务管理工作如何适应并支持业务发展新需求，如何从价值核算向价值创造转变，实现业财高度融合，这些已经成为了财务专业领域中一个非常值得关注和思考的问题。文章结合不动产租赁企业自身发展特色，探讨大智移云时代实现业财一体化的几点思考，助力同行业拓展财务管理新思路。
【关键词】大智移云；业财一体化；不动产租赁企业
【中图分类号】F275
“互联网+”时代已然到来，大数据分析、智能化、移动互联网、云计算等新技术已经多维度渗透到财会行业，这种影响早已经不是概念层面，而是在战略规划和财务操作层面切实影响企业业务以及财务人员的职业生涯。
大智移云时代的变化，在不动产租赁企业财务管理方面最直接的体现就是企业集团借助信息化、智能化等新的管理载体，进行业财重组、整合、分工，高度一体化，把财务人员从简单重复劳动中解放出来，实现管理会计与财务会计的融合，拓宽价值链视角下的财务人员价值创造领域，提升财务信息分析带来的应用价值。
一、实施业财一体化的必要性
传统的核算型财务管理，基于存在数据穿透业务的灵活性差、管理的透明度不够、精细化程度低、支持管理层判断的数据信息不直观等问题，已经越来越难以适应大智移云时代下不动产租赁企业的管理需求。不动产租赁企业大多要直面客户、租赁宣传与客户维护等业务活动较为丰富，且管理层需要及时关注市场并保持高度的敏感性，这就要求财务活动予以充分支持，继续维持传统的核算型财务管理方式，显然难以融入到企业整体生产经营中，必须实现业财一体化。
（一）满足管理层多样化诉求
大智移云时代下，不动产租赁企业传统的核算型财务管理，依据财会制度编制的财务报表，主要面向外部使用者，信息透明度低、数据穿透业务的灵活性差，内部管理层使用率低，且直接支持业务决策的便利性较低。而在大数据、移动互联网环境下，部分不动产租赁企业日常经营管理已经频繁引入大数据分析手段、智能化管理设备，搭建支持生产经营管理的信息化平台，从业务端提出了诸多更详细、适用维度更广的管理诉求；而传统核算型财务管理在输出数据的及时性、精细化程度、非财务管理指标计算等方面，都难以满足管理层对数据多维度反映业务发展的诉求，维持现状或持续推高相应管理成本。
（二）搭建租户信息池，实现精细化管理
租户管理与客流管理是不动产租赁企业在大智移云时代下的管理重点之一，利用大数据分析、智能化信息系统以实现对租户的管理，譬如智能化统计商场客流量、及时采集租户营业数据、搭建维修报损网络管理平台等，建立租户信息池已经成为企业推进业财一体化发展的必要延伸区域。然而，传统的财务管理，对上述管理诉求，均无法直接反映，业务与财务在管理外延上仍停留在粗线条层面，管理深度与维度远远不够。
（三）助力财务转型
在“互联网+”这个潮流中，适者生存也是财务从业者的生存法则。顺势而为，应势而生，积极将财务管理活动深度融入到业务发展的纵深，即打破财务管理与业务发展新模式相互隔离的局面，通过信息化手段将资金流、信息流、业务流等数据集成共享，高质量实现业财一体化。
一是助力财务处理由手工方式向全自动化转型。不动产租赁企业，租户数众多、月度或季度财务处理业务重复且量大，譬如开具发票确认收入、确认收款并冲减应收账款等，纯手工财务处理方式耗时、耗力且价值创造力低。然而，在信息化条件下，完全可以开发相应程序或软件，替代该项工作，动态呈现管理输出指标，降本且增效。
二是助力财务工作方式向更加灵活、便捷的方向转型。打破办公楼宇内、办公桌前、纸质原始单据上操作的僵化工作方式，在移动APP、云处理等条件下，实现操作端移动化，极大提升财务工作方式的灵活性，随时随地办公。
三是助力财务信息向标准化转型。传统财務管理下，基于个人对会计法规、准则的理解不同，可能出现输出会计信息、财务语言因人而异的情况，且信息提炼的深度和广度难以满足管理者对业务现状的把控需求，譬如EBITDA、NOI、NPI、净利润等财务管理指标输出。提升财务信息管理智能化水平，应用云计算、云平台，将大大提升财务信息处理深度和广度、输出信息质量，实现同源数据、统一口径、同一结果，标准化水平更高。
四是助力财务去边界化。不动产租赁企业管理的两大重心：一方面是商业管理，高价格、高水平出租物业，实现业主与租户共赢；另一方面是资产管理，即实现高水平的投入资产回报率，控制成本、运用好金融手段。而这一管理过程，财务信息对管理者各环节提供的信息十分重要，无论是单纯的财务管理还是单纯的业务管理，都很难全面管控好企业。因此，业财高度融合，实现“人人财务”，打破业财之间的无形之墙，才能更好地发挥财务管理的价值。
（四）促进企业成本管控方式的创新
不动产租赁企业的成本管控全周期包括项目建设或资产购置、筹备开业、经营以及资产退出阶段，经营周期长、成本数据关联性强、数据量庞大，单宗不动产项目持续的成本管控需求十分必要且意义重大，譬如围绕着项目IRR及投资回收期开展的系列决策，就迫切需要客观准确的成本数据。
传统财务管理下，一方面，合同管理、全面预算系统、月度资金计划、资金支付报账系统等成本管理工作相互之间比较独立，信息孤岛需要人工打通，成本数据的勾稽关系、信息的转化、互相之间的稽核均需要人工参与，人工等管理成本较大；另一方面，业财之间数据共享程度较低，符合需求的信息管控输出在及时性、方便性上难以较好地支持业务发展，财务信息的价值仍未深度开发并广泛应用。
（五）形成核心竞争力的必经之路
大智移云时代下，无论是企业发展还是财务从业人员能力建设，都受到互联网、大数据、智能化等当下时代环境的极大影响，如回避信息化或者弱化信息化带来的影响，企业高质量发展必然大打折扣。相反，只有顺势而为，借助信息化产物、打通业财融合的障碍、融入时代发展的潮流，才可能打造属于企业自身特色的竞争优势，增强企业在市场中的核心竞争力。与此同时，财务从业人员也要走出传统财务管理的温室环境，主动适应新环境、贡献新思维、掌握新能力、迅速融入新平台，深度参与企业变革，确保不被时代淘汰，增强自身竞争能力。 二、实现业财一体化的具体路径
大智移云时代，不动产租赁企业实现业财一体化，务必充分考虑企业自身经营管理的特殊性，结合管理通用性要求，在企业高层强力支持下，扫除业财一体化实施前存在的“非标准化”业务流程，扁平化纵向分工、精简横向分工，重新整合企业架构，朝着一体化预期管理目标，不断建立健全软硬件设施。
（一）清除标准化盲区，为一体化流程夯实基础
没有标准化，谈不上信息化，更无法实施一体化。不动产租赁企业经营管理分两大板块：商业管理和资产管理。在实施业财一体化视角上分析，商业管理是过程管理，业务、流程占据企业管理行为的绝大部分，而资产管理是结果管理，是对商业管理输出值的分析、纠偏、预警，以及二次价值开发、使用，譬如商业管理中大客户资源储存、楼宇信息建立、招商合同签约、拆铺或换铺、租户进场装修、解约、租金管理等，涉及不动产租赁企业日常的管理行为，实施一体化前，商业管理活动标准化工作不得有盲区，务必扫除分工不清、具体工作开展随意、管理边界模糊或存在的管理空隙等因素。只有这样，商业管理在标准化的基础上上线推广后，才可能运行顺畅，信息逻辑严谨、输出数据质量高，才可能为资产管理奠定坚实基础。譬如出租率、换铺率、平均租金水平、租金涨幅、坪效、投资回报期、资产收益率等资产管理的核心指标，均来源于商业管理的数据沉淀。
（二）“端到端”的流程再造，提升管理效率
业财一体化，目的之一是推行线下业务线上处理，但并非直线思维理解的线下业务原封不动地搬到线上处理。标准化为流程化奠基，流程化为业财一体化护航，因此，重视流程设计、流程再造十分必要，具体措施如下：
一是从预期结果视角重塑流程，推陈出新。传统业务、财务管理可能形成以部门为中心的管理诉求、制度性约定，站在单个完整事项输出预期结果的角度上来看，个体间的壁垒、障碍较多，完全照搬线下流程，可能加重业务负担或复杂化流程处理。依靠信息化平台，兼容原制度设计管理初衷，可能很多流程链条或可以简化，或通过智能化手段代替人工操作，最终实现精简运行、效率提升，甚至抛开流程，重新设计业务结果输出路径。
二是组织架构上重新洗牌。流程再造伴随着组织分工、职能调整，如果线下业务管理职能、人员分工依然维持原状或分工对应不清晰，必然影响业财一体化新流程的实施效果，甚至会因为线上线下管理“扭曲”增加运行负担。业界提出的“人人财务”，就很好地阐述了大智移云时代，每个人的工作都可能是财务管理的一个步骤、一个环节、一个必要组成，可能这个人员根本不是财务人员。因此，对照一体化运行管理需要，重新组建部门、重新划分专业分工、补足原组织缺失功能，才是管理上的正确应对方式。
（三）强化资源倾斜与能力建设的力度
实施业财一体化，管理上必然坚持从上到下统一领导、统一指挥，高层的重视和资源倾斜是关键，否则会释放出一体化是狭隘的部门管理需要或某个管理软件上线。除了高层重视、指挥外，配备足够的技术人员、制定并实施相应的激励办法、采取有效的一体化考核机制、购置相应的硬件设备等，都是实现业财一体化的资源基础。
能力建设是业财一体化的内在要求。大智移云时代下实现业财一体化，必然会出现部分人员能力不足，面临淘汰的可能。这就要求财务、業务人员，在业财融合中及时补足短板、提升业务发展所需能力，尤其是信息化倒逼的能力，提高复合型人才密度，提升人员跨界解决问题的能力。
（四）拓宽风险管理新思路，提高组织管理韧性
实施业财一体化，不同程度上也推动了企业组织变革和管理方式更新，原有的风险防范方式和内控逻辑可能不再适应，譬如，传统财务管理下，差旅费用报销须人工审核发票名称、税号、是否连号、消费内容是否合规、是否超过报销时限，内控上是否超预算、是否有出差申请等风险点，实现业财一体化，尤其是内外部系统打通后，发票审核要素全部由系统进行管控并生成审核结果，内控因素也提前在系统中设置预警提示或业财关联条件，即传统的财务审核事项不再是风险管理的重点，反而是预算目标值、审批流程中管理人账号的安全性、管理权限设置、信息系统故障引发的管理问题、管理者职业道德等问题，成为了新的风险管控重点。因此，探索新环境下新的风险防范措施十分必要，也有利于提高组织管理抵御不确定性的韧性。
三、结束语
通过对不动产租赁企业大智移云时代实现业财一体化的探讨，我们深刻认识到企业财务管理转型，尤其是基于“互联网+”发展环境下的转型是势在必行的。在实现业财高度融合的发展过程中，扫除非标业务盲区、科学合理地设计信息处理流程，是推动一体化的客观要求。此外，企业管理层上下统一目标，强化资源倾斜，依据一体化运行标准倒逼内部人员补足能力短板，转变风险控制重心，是确保业财一体化高质量落地的重要保障措施。
主要参考文献：
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