物业管理企业强化成本控制的策略分析
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摘要：在社会经济飞速发展背景下，服务行业迎来了良好的发展机遇，相关企业也因此实现了迅猛发展，物业管理企业就是其中的典型代表。不过，面对新的时代发展要求，物业管理企业缺乏对于成本管理的重视，加上传统经营理念及经营模式的影响，物业管理企业的管理成本始终无法下降，经济效益也因此受到了很大影响。文章从物业管理企业成本控制中存在的问题出发，就其成本控制强化策略进行了分析和讨论，希望能够为物业管理企业的成本控制工作提供参考。
关键词：物业管理企业;成本控制;强化策略
成本控制工作的实施效果关系着企业的经济效益，甚至影响着其在市场经济环境中的生死存亡，对于物业管理企业而言，在开展经营管理活动的过程中，必须切实做好成本控制工作，提高自身管理水平，为业主提供更加优质的服务。只有这样，才能更好的顺应时代发展潮流，实现物业管理企业自身的良性发展。
一、物业管理企业成本控制中存在的问题
（一）基础设施管理不善
在我国，物理管理企业是随着房地产行业的发展而产生和发展起来的，受当时社会大环境的影响，房地产企业发展速度非常快，但是相应的，小区内部配套的基础设施并没有能够与之相匹配，影响了物业管理企业的服务效果。同时，由于工艺技术、施工速度等因素的影响，早期小区工程建设周期相对较短，从而建设项目在使用过程中存在很多质量问题，导致了后期维修费用的增加，而这些问题在业主入住后，都会被转嫁给物业管理企业，造成其管理成本的增加，如果企业无法有效应对，就会出现经营困难的现象，虽然可以通过提高物业费用的方式来保障自身的正常运营，但是这样显然会激化企业与业主之间的矛盾冲突。
（二）成本控制手段落后
当前，有相当一部分物业管理企业在进行成本控制的过程中，采用的都是传统的人工管理方式，并不能很好地适应信息化时代的发展要求，不仅工作效率偏低，还会引发资源配置的不平衡，造成资源的浪费。例如，很多物业管理企业开展成本控制的手段单一且存在很大的相似性，主要就是节水节电，或者将成本转嫁给业主，对于物业服务、人力成本等方面的成本控制缺乏足够的认识。事实上，物业管理企业本身的发展情况不同，经营方向不同，服务重点不同，也应该采用相应的成本控制方法，而很多企业在成本控制中一味强调事后的成本核算，忽视了事前预算和事中控制，成本控制的效果也就可想而知。
（三）组织成本偏高
对于物业管理企业而言，组织成本在成本管理中占据了相当重要的位置，而从实际情况分析，有相当一部分物业管理企业并没有认识到成本管理的重要性，一方面，企业组织机构缺乏合理性，管理人员的管理权限不够集中，管理层次混乱，岗位设置过多，在增加人工成本的同时，也会对企业整体的运行效率产生影响。有研究部门统计，在物业管理成本中，人员费用占据了超过50%的比重，远远超出了其他费用的占比;另一方面，物业管理企业管理层的专业素质参差不齐，组织决策的制定效率低下，难以形成统一的组织决策，或者即便形成了统一的组织也没有能够得到有效落实，影响了成本控制工作的实施效果。
（四）管理模式简单
市场经济环境下，我国企业体制改革逐渐向着各个行业延伸，不过在服务行业表现的非常缓慢，物业管理企业采用的多是简单粗放的经营管理模式，因此普遍存在技术含量不够、信息化程度不高、人力资源消耗巨大的问题，导致了人力物力投入的增大。而从外部环境分析，劳动力市场中的人力成本呈现出逐年增长的趋势，简单粗放的管理模式很难实现有效的成本控制，也给物业管理企业的长远稳定发展造成的阻碍。
（五）忽视成本计划管理
物业管理企业在开展成本控制工作的过程中，缺乏对于成本计划管理的重视，往往是在出现经营管理方面的问题时，才想起成本计划管理，这样会导致相关工作非常被动，无法将成本控制的作用充分发挥出来。在实际工作中，成本管理需要分為成本计划和成本控制两个方面的内容，相比较而言，成本计划的作用更加重要，能够对成本进行全面规划，推动成本控制工作的顺利实施。从目前的发展情况分析，多数物业管理企业在成本控制中关注的都是事后管理，成本管理缺乏计划性，也就无法取得预期效果。
二、物业管理企业成本控制强化策略
（一）完善基础设施建设
一是物业管理企业要参与到小区的规划设计中，提前进入角色。在小区建设前，物业管理企业就应该参与其中，充分考虑业主存在的客观需求，对后期的物业管理成本进行综合考虑，提前发现其中存在的问题并对其进行解决，一定要避免将问题遗留到后期管理阶段的现象，以尽可能规避额外的成本支出。例如，应该结合小区的住户数量，搭配充足的停车位，适当减少水景设施，以降低水电费用公摊以及设施的维修成本;二是应该对社区基础设施进行持续完善。物业维修人员应该定期就小区内的各种设施进行检查维护，对一些潜在隐患进行提前处理，因为如果问题爆发，维修工程量和维修费用都会增加。而对于后期新增加的设备，则必须做好验收工作，确保其能够正常使用;三是应该在小区内做好相应的宣传教育。应该明确，小区设施的维护是每一个业主应尽的义务，物业管理企业应该在小区内做好宣传工作，争取得到每一位业主的理解和支持，确保其都能够自觉参与到基础设施维护中，减少设施损坏的现象。
（二）丰富成本控制手段
人工成本在物业管理企业管理成本中占据了超过一半的份额，想要对成本进行有效控制，需要采用多样化的成本控制手段。具体来讲，一是应该对人工成本进行控制，通过完善企业组织结构、精简办公室人员，引入信息化办公系统等手段，促进工作效率的提高。同时，应该对岗位职责进行合理分配，面向不同岗位制定不同的薪酬标准，配合相应的绩效考核工作，激发工作人员的积极性;二是应该对公共费用支出进行严格控制。从物业管理企业的角度，应该设置专门的财务岗位来对水电进行统计分析，如果发现数据存在较大波动，则需要对原因进行排查，采取有效措施进行处理。对于一些老旧设备或者能耗较大的设备，需要及时进行更换，如水表、电表等，办公室用品应该统一采购，引导员工形成勤俭节约的习惯;三是可以借鉴国内外物业管理企业的管理经验，引入先进的会计成本核算方法，从自身的发展情况着眼，逐步构建起适合自身发展情况的成本控制方法。例如，当前有部分大型物业管理企业引入了智能化收费管理平台，能够将各种公共服务费用的结算整合在一起，在提高工作效率的同时，也能够为业主提供方便。 （三）优化企业组织结构
对于物业管理企业而言，组织成本的控制可以从几个方面着眼：一是应该做好管理结构的优化，对管理人员进行精简，设置独立的管理机构，实现职权的高度集中，方便管理决策的制定;二是在进行组织机构设置的过程中，应该采用垂直结构，确保信息传递的高效性，提升成本控制工作的效率;三是应该重视人员培训工作，促进工作人员职业素养和专业能力的提高，强化管理决策的执行能力，以此来降低企业的组织成本。
（四）创新成本管理模式
一是应该对服务理念进行创新。物业管理企业不能将自身的工作单纯局限在设备维修和绿化养护等方面，而是应该大胆创新，提供高质量的家政服务，以满足业主越发个性化和多元化的服务需求;二是应该推动企业制度改革。现阶段，物业管理企业制度不够健全和完善，侧重点体现在内部管理和运作方面，如业务流程、绩效考核等，如果立足国际经济发展的总体趋势，物业管理企业更应该做好管理结构、企业文化以及相关制度的建设工作;三是应该注重服务功能的延伸拓展，为业主提供更加全面的服务，如安防、汽修、健康管理等;四是应该做好管理机制创新，通过员工激励机制、服务监督机制、绩效考核机制等的创新，不断提升物业管理企业的市场竞争力，借助有效的成本控制，实现企业的现代化发展。
（五）强化成本计划管理
一是应该积极借鉴发达国家物业管理企业成本计划管理相关的理论和经验，提升成本管理计划的合理性;二是应该从企业自身的实际情况出发，制定出切实可行的成本计划，确保成本管理工作能够切合企业的实际需求;三是应该高度重视计划的执行情况，做好工作人员的培训，确保其能够严格依照成本计划的要求进行成本管理和控制，将成本计划的指导作用充分发挥出来。
三、结语
总而言之，物业管理企业是服务产业中一个非常重要的新生力量，其在房地产行业飞速发展的带动下，呈现出了蓬勃发展的态势，没在未来必将成为拉动我国经济增长的重要力量。针对物业管理企业经营中存在的问题，需要切实做好成本控制工作，采取切实有效的措施和方法，提高成本控制的效果，降低资金浪费问题，促进企业市场竞争力的提高。
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（作者單位：北京中亚远恒物业管理有限公司）
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