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关于加强房地产企业资产管理的思考

作者:未知

  摘 要 房地产企业属于资金密集的高风险企业,资金密集意味着房地产企业对资金的依赖度极高,在开发建设的各个环节都离不开资金的支持。房地产企业开发的项目因具有建设周期长的特点,不能在短期内实现稳定的盈利现金流,增加了房地产企业的经营风险。避免房地产企业经营风险的重要手段之一就是加强房地产企业的资产管理,其中开发项目作为房地产企业比重最大的资产,需要通过有效的资产管理手段,使资产实现最大的价值,为企业提供持续健康的现金流,实现房地产企业的经营目标。房地产企业资产管理应在企业整个管理体系中占据重要位置,但在当前房地产企业资产管理中,思想上不重视、管理制度不完善以及管理方式落后,导致实际工作中出现了很多问题,如资产实物管理懈怠、制度不健全或未采用有效技术手段造成的资产相关信息缺失等。对此,本文从加深资产管理的思想认识、完善资产管理制度、充分利用信息化技术手段以及加强品牌资产管理方面提出相应的对策建议。
  关键词 房地产企业 资产管理 问题 对策
  对房地产企业来说,从房地产项目前期取得土地使用权,进行可行性研究、规划设计、签订总包合同、建筑安装、工程竣工,到最终形成企业资产,需要经历一个漫长的过程,在这个过程中,房地产企业的资产管理活动应贯穿始终。房地产企业资产管理不是一个静态的过程,而应保持资产的动态管理,实现资产整个生命周期的有效控制。从外部环境来讲,目前房地产企业处于一个竞争日趋激烈的市场环境中,政府部门的政策调控也对房地产企业有较大影响,想要在竞争激烈的市场中降低成本,规避风险,最终获得利润,必须进行有效的资产管理。
  一、房地产企业资产管理概述
  (一)房地产企业资产管理的概念
  房地产企业资产管理指的是通过系统科学的方法加强对资产的管理,在保证资产安全的前提下实现企业效益的最大化,同时减少资产不当利用造成的损失。资产管理除了会计核算、登记存档等静态管理外,还应保持资产的动态管理,使资产管理贯穿资产的形成、使用、维护到处置的全过程。
  (二)房地产企业资产管理的重要性
  房地产项目是房地产企业比重最大的资产之一,是房地产企业实现发展最重要的物质条件,加强资产管理对房地产企业至关重要。
  第一,加强资产管理能够保证资产完整无缺,进一步实现资产的保值增值。房地产项目资产构成范围广泛,大到楼体建筑物,小到监控摄像头,都需要有效的管理。只有对房地产项目的“一砖一瓦”都实施有效管理,才能使资产在运营期的招商、物业工作更加高效,确保资产实现价值。
  第二,加强资产管理有利于提高企业经营效率,降低成本支出。管理混乱是造成企业资源内部消耗的重要原因,资源内耗严重影响企业运营效率,增加企业运营的内部成本和外部成本,使企业在竞争中失去优势。房地产项目作为房地产企业最重要的资产,对其实施有效管理,会大大减少企业内耗,降低人工成本、资源闲置成本以及资产管理各部门工作拖延导致的时间成本。
  第三,加强资产管理有利于房地产企业各项管理制度的有效衔接。房地产企业资产管理活动是在优化资产管理各相关部门组织架构、明确资产管理各岗位工作职责以及制定相应的管理制度的基础上开展的。在这个过程中,会促使管理层重新梳理企业所有部门设置和岗位设置,保证企业组织架构设置不臃肿,岗位设置不重叠,各司其职,有利于各项管理制度的执行与部门之间的工作衔接。
  第四,加强资产管理有利于房地产企业品牌的形成。房地产企业品牌是质量和信誉的一种体现,质量和信誉都是通过有效的房地产项目管理来实现的。在房地产项目建设过程中,重视工程质量的管理,房地产项目建成后加强房地产项目的招商管理和物业管理,使房地产项目在“硬件”和“软件”两方面都满足客户需求,在市场上形成良好的口碑,最终形成企业品牌。
  二、房地产企业资产管理存在的问题
  资产管理是房地产企业中一项非常重要的管理工作,需要企业全体人员增加认识、完善相关管理制度以及积极塑造企业品牌,增加企业的竞争力和可持续发展能力。但是目前大部分房地产企业并未意识到资产管理的重要性,主要体现为以下几个方面:
  (一)思想上不重视
  在房地产企业资产管理中,高层管理者和基层业务人员均未从思想上引起高度重视。
  第一,高层管理者对资产管理的理解过于片面。因房地产项目建设周期长,资金投入大,所以高层管理者会过分关注资产形成过程中的现金流,而忽视对房地产项目本身以及后续招商物业等相关业务活动的管理;或只关注房地产项目的外部呈现,如楼体夜景照明、园林景观等,而对房地产项目具体使用维护过程中存在的问题不予深究。
  第二,基本业务人员在资产管理中消极作为。基层业务部门人员通常只关注自己职责范围内的业务,不主动关注房地产项目的动态,如招商部门只重视签约率、物业部门只关注物业服务、财务部门只核算房地产项目价值,各部门之间关键信息没有主动共享,造成资产管理过程不通畅。长此以往,会导致实物管理中出现懈怠思想,严重的话会出现各部门互相推诿,最终影响企业的经营活动,给企业带来损失。
  (二)管理制度不完善
  当前房地产企业在管理制度方面主要存在的问题是管理制度体系不完善和资产管理制度可操作性差。
  首先,目前大部分房地產企业资产管理制度体系不完善。随着经营理念的转变,房地产企业建成的项目不仅仅作为开发产品出售,还可能在相当长的时间内用于出租或自用。而在制定相关制度时,大部分企业主要考虑用于出售的开发产品,而对其他用途的开发项目的规范不到位。如果没有“量身定做”的制度,会导致实际工作中相关制度可操作性差,资产的日常管理、计提折旧以及更新处置等工作都会出现纰漏。另外,房地产企业资产管理制度体系中无后续的监督制度和绩效考核制度,没有明确资产管理相关业务人员的岗位职责,也没有相应的考核机制,导致制度的落实不够彻底,只是流于形式。   其次,房地产企业的资产管理制度可操作性不足。房地产企业制定的相关管理制度如果过于笼统、没有条理或者缺失关键条款,会使员工在执行过程中无所适从。如资产管理制度中只规范了资产取得的过程,没有考虑本企业人员配备与岗位职责,导致资产验收入库和办理付款流程等工作无法指定具体人员,制度不能得到有效执行。制度只有贯彻执行才能增强其生命力,否则只是一件“摆设”。
  (三)管理方式落后
  在大多数房地产企业中,资产管理流程烦冗拖沓,相关主责部门“各自为政”,信息不能共享,未充分利用信息技术手段。
  第一,资产管理的主责部门资产管理工作重复且不能做到资产管理信息联动。房地产企业资产管理的主要部门是资产运营部门和财务管理部门。资产运营部门通过手工建立电子表格的方式,登记资产的增加、维修、报废等信息,工作量大,容易出现错误。财务管理部门通过财务软件的功能模块实现对资产的登记、计提折旧等。两个主要管理部门的资产编码可能不统一,核对资产信息费事费力。在盘点资产时,由资产管理部门发起,但资产编码不统一,实物状态没有完整记录,可能导致盘点工作流于形式,最终的结果可能会账实不符,财务信息失真。
  第二,资产管理过程中未采用先进信息技术,资产信息不能共享。资产管理不仅涉及高层管理者,也涉及其他部门人员。如果没有一套完整的信息记录可供查询,会导致相关人员不能实时了解资产的情况,造成资产管理决策不当,资产更新改造不够、维护不当,最终使企业缺乏竞争力、资产价值贬损、安全事故频发或者资源浪费。
  (四)忽视房地产项目品牌的管理
  房地产企业品牌资产是指房地产开发企业在项目开发建设过程中,通过策划、塑造使房地产项目得到市场的认可而确定的标志。房地产项目品牌建设能够给企业带来巨大收益,但是现在大部分房地产企业品牌资产管理中都存在一些问题,主要体现为三个方面:一是企业管理者主要关注房地产项目的账面体现,而对房地产项目带来的品牌影响力关注较少;二是企业主观上想塑造房地产项目品牌,但是没有创新能力,不被市场认可;三是企业房地产项目品牌的相关制度缺失,或者不能落地执行。
  三、完善房地产企业资产管理的对策
  针对上述房地产企业资产管理中存在的问题,房地产企业管理者需要高度重视,建立完善的资产管理制度,充分利用现代信息化技术,并着力于房地产项目品牌的打造,最终使企业获得健康的、可持续发展的能力,在竞争激烈的市场中占有一席之地。以下对上述房地产企业资产管理中存在的问题提出对策并进行详细论述:
  (一)增强资产管理意识
  资产管理对房地产企业来说具有重要意义,所以企业管理层和全体员工必须给予其足够的重视,建立一套自上而下、行之有效的管理机制。首先,企业管理层要优化企业组织架构。房地产企业应设置独立的资产运营部门,明确部门权限,并派专人负责资产管理制度的修订和完善,同时做好员工的培训工作,增强员工的管理意识。其次,要树立全员资产管理的思想意识。因房地产项目建设期间长,管理工作涉及其他部门,所以要牢固树立企业全体员工的资产管理意识,即企业的每个人都是资产的使用者和受益者,也同时是资产的管理者和维护者。只有加强这种全员管理的意识,才能使资产管理有据可依,有序推进,提高资产管理效率,最终推动企业发展。
  (二)完善资产管理制度
  房地产企业应建立健全资产管理制度体系,体系中的各项制度应做到环环相扣,充分规范房地产项目相关工作的同时保证其可操作性。
  首先,房地产企业应制定完整的管理制度体系。房地产企业根据实际经营情况制定制度,确保每项资产都有相关的制度规范。如用于出售的房地产开发项目应制定对应的存货管理制度、自用的房地产项目应制定固定资产管理制度、出租的房地产项目应制定投资性房地产管理制度。
  其次,房地产企业资产管理制度体系中还应包括相应的监督制度。监督的作用主要是控制企业内部风险,而内部风险控制主要手段是建立有效的职责分离机制,通过职责分离可以使各岗位互相监督制约,最大限度地避免风险。
  最后,房地产企业要确保每项制度都具有可操作性。房地产企业制定的管理制度应明确管理责任,规范资产取得、计价、折旧、日常管理、投保、清查、处置等每项具体工作。
  (三)提高资产管理的信息化程度
  房地产企业实施资产管理时,应充分利用信息化工具。资产管理的信息化管理分为内部信息化和外部信息化。
  实现内部信息化应先整合房地产企业内部各业务部门的软件系统,为实现信息共享打下基础。资产管理应尽量使用一套信息化系统,保证资产编码一致,通过这个编码可查询资产取得、维修、投保、出租、处置等各项工作全过程信息,然后赋予企业内部相关人员权限,以便随时查阅资产信息,明确责任的同时实现资产管理的透明化,达到“一键查询”的效果。在资产管理系统内,还可以录入各岗位操作手册和岗位考核机制,明确相关岗位权限以及岗位绩效考核管理。这样可以促使相关岗位人员尽职尽责,提高岗位人员的积极性和主动性。
  外部信息化主要打造房地产项目对外呈现的三个管理平台,即资源管理平台、能源管理平台和物业服务平台。资源管理平台的主要功能是助力客户入驻企业全业务链的对接,在满足其深层次社交需求的同时,搭建开放、共享的交流平台,帮助企业扩大生态空间,共建更具价值的社交商务生态圈。能源管理平台是指运用信息技术,对房地产项目进行系统能耗因素的分析,既可进行行业对标分析,也可监控能源内控使用情况。物业服务平台运用移动互联、大数据、人工智能、物联网、虚拟现实(VR)等先进技术,提供线上服务平台、即时沟通系统、线下体验展厅等运营支持,有效提升管理效率,降低管理成本,优化管理结构。
  (四)树立良好的资产品牌形象,提升企业“软实力”
  企业的品牌资产是企业最有价值的资产之一,可以给企业带来超额收益,提高企业的整体实力。房地产项目品牌管(下转第页)(上接第页)理应贯穿开发项目的全过程。
  首先,应加强房地产项目建设过程中的品牌管理。房地产项目在建设过程中,应严格把控工程质量,并积极申请国际认证等级,如“LEED 金级”标准,这样房地产项目在建设过程中就提高了项目附加值和知名度。
  其次,应加强房地产项目建成后的品牌管理。房地产项目建成后,需要使用一些塑造品牌的方法。首先要对房地产项目进行差异化定位,然后充分运用宣传手段,采取一些口号、宣传语,或者举办一些公益活动,如公益图书馆、公益问诊等活动,扩大房地产项目的知名度。在客户入住房地产项目后,继续通过搭建高水平的物业服务平台,提供优质服务,提高客户满意度。
  最后,房地产项目品牌管理过程中应设置专门的岗位和人员。较高素质的品牌管理人员是房地产企业塑造品牌的关键,因为房地产项目品牌管理不仅需要较强的创新能力,还需要敏锐的市场洞察力和较强的总体协调能力。
  房地产企业资产品牌形象的创建,除了能为企业赢得良好的口碑和信誉,还可以帮助房地产企业得到市场的认可,促进企业可持续健康发展。
  四、结语
  先进的资产管理理念、完善的资产管理制度、高科技信息化资产管理以及房地产项目的品牌管理都不是一朝一夕形成的,需要每个房地产企業根据自己的特点,不断探索和创新。一套行之有效的资产管理制度和资产管理理念对房地产企业的生存发展有深远影响,在房地产行业竞争日趋激烈的情况下,只有提高资产管理精细化水平,拓宽管理思路,才能使企业提高竞争力,进一步提高市场占有率,最终实现企业的经营目标。
  (作者单位为北京亦庄盛元投资开发有限公司)
  参考文献
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  [2] 王健.探析房地产资产管理的创新[J].科技展望,2015(4):180.
  [3] 李晶.中小房地产开发企业资产管理战略研究[J].企业改革与管理,2016(16):121.
  [4] 祁淑红.关于加强房地产企业资产管理的思考[J].中国集体经济,2019(1):51-52.
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